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【独家】谨慎规划家庭开销 精明理财圆购屋梦

2020-06-13

【独家】谨慎规划家庭开销 精明理财圆购屋梦
独家报道:杨淑仪

【独家】谨慎规划家庭开销 精明理财圆购屋梦

蔡宝方:精明理财是实现买房梦的重要因素。

上一篇报道提到30万令吉以下可负担房屋价位对霹雳人挑战甚大,那想买房的小市民该怎幺办?且来看看财务与房地产专家分析如何精明理财、筹足购屋资金及替代方案,协助“无壳族”实现购屋梦。

Kenanga财务管理咨询师蔡宝方接受《》访问时说,要实现购屋梦,第一步就要做好理财规划,妥善管理每个月的家庭开销。

“时下年轻人无法买屋的主要原因是缺乏理财概念,易引致每月入不敷出,我建议年轻人花费需量力而为,增加理财知识,做好理财规划。”

他建议每月家庭开销可规划为日常基本开销占40至50%,偿还贷款总额35%,保险10至15%,储蓄10%,扣除以上开销后,余额就充作每月偿还房屋贷款的款项。 

他举例,无子女的家庭月收入达4000令吉的夫妇,若依照图表A的建议规划每月花费,每月可剩约800令吉。

只要稍作调整,2人就有能力摊还22万令吉以下房屋每月所需的约1000令吉房贷(图表B),其他价位的房屋亦以此类推。

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每月开销余额供屋

你的收入能负担多少价位的房屋?蔡宝方指出,购屋者可根据每月开销所剩余额,以支付相关房屋的每月分期按揭付款(Monthly mortgage instalment)。 

“假设购屋者获银行提供90%房贷,4.5%按揭息率(Mortgage rate),供期达30年,若他想买22万令吉房屋,就能获得19万8000令吉贷款,每月需偿还约1000令吉房贷,说明在扣除一切开销后,他的收入余额必须达1000令吉以上。”

他再举例,若买33万令吉房屋,购屋者可获29万7000令吉贷款,每月需摊还1500令吉房贷。44万令吉的高价房屋,就能得到39万6000令吉贷款,每月要还2000令吉房贷。(可参考图表B)

马来西亚房地产商公会霹州分会主席邱文传也建议,若购买14万至30万令吉的可负担房屋,买家的每月收入需达3000令吉以上,但对于30万令吉左右的房屋,最好是超过5000令吉,就更有能力供屋。

“如购买不超过7万令吉的低价房屋,买家的每月收入仅需1000令吉;要是7万至14万令吉的中价房屋,收入就需有2000至3000令吉。”

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预备资金缴头期杂费

也是精明理财有限公司董事的蔡宝方提醒,买屋除了房屋头期,还需支付涉及房贷程序的所有费用,因此手头上必须先有一笔资金,以缴付房屋头期及杂费。 

“有关费用包括买卖合约印花税、买卖合约律师费、贷款合约印花税、中介佣金(如有)及房屋估值费等,收费视屋价而定,以可负担房屋来计算,总数可达1万或2万令吉。” 

他举例,若消费者购买22万令吉可负担房屋,获90%银行贷款,即19万8000令吉,意味买家需支付约2万2000令吉头期,以及约1万令吉房贷程序费用。 

二手屋更方便省钱

若无力负担新屋,二手屋是另一选择,邱文传说,如今有些公司收购一些旧屋后出售,买家手头上只需有5万至10万令吉,买下二手屋然后装修,主要花在装修厕所及厨房,会更方便、省钱。 

“以前屋价多数是10万至12万令吉,所以如今二手屋多为18万至20万令吉,装修后总开销大约是23万令吉以上,且地点出入方便,类似二手屋在昆仑喇叭、孟加兰及松俊花园等较常见。” 

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如何获得购屋资金来源?

1.增加个人储蓄,如提高储蓄与理财能力、加强工作技能、扩展就业范围或生意、通过参加座谈会及阅报等持续学习、结交思想正面的朋友,以及记录日常开销,方便理财。 

2.申请银行贷款:

 -若银行提供以下条件,将能协助买家更快买到房子,包括贷款巴仙率(Margin)高达95%、供期35年、先还利息(interest first),以及信用评级(Credit rating)不仅以申请者收入作为衡量标准,还包括学历与能力。 

-确保没被列入信贷服务情报私人有限公司(CTOS)及中央信贷参考资讯系统(CCRIS)的黑名单。

-考察多家银行所提供房贷配套,货比三家。

-向贷款顾问咨询及参考他们所推荐的贷款配套,如适合申请定期贷款(Term loan)或伸缩型贷款(Flexi loan)等。

-增加收入,以提高强借贷能力。 

3.留意在职公司或雇主是否提供房屋贷款福利予员工。

4.向雇员公积金局申请提领公积金第二户头款项,以使用公积金来买屋或缴付房屋贷款。

5.与家人联名买屋。

6.人寿保险保单生效若干年后(通常是最少3年)将有现金价值;买家退保时,保险公司会偿付有关现金额。

7.脱售手上的其他投资套现。

8.调整开销习惯,减免不必要的花费。

9.通过易货贸易(Barter trade asset or skill)取得回扣,若获发展商同意,买家可在招揽多人买屋情况下,索取购屋回扣优惠。

10.向政府申请辅助金或房贷便利,如首间房屋头期基金计划(My Deposit)、私人可负担房屋计划(MyHome)或青年房屋计划(Youth Housing Scheme)。

购屋小贴士

1.先买小型单位,待有能力时再转买更大的单位。

2.选择提供零头期优惠的房屋单位。 

3.若是二手房屋,可私下与卖家洽谈,看是否能分期缴付房屋头期给卖家。 

4.若是二手房屋,房屋估值后的价值将影响银行提供的贷款数额,买家需注意这一点;若房屋售价低于估值后的价值,买家可获的贷款会更高。 

5.选择政府所推出的各种房屋计划。

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霹州可负担房屋价位偏高,如何实现居者有其屋成为公众关注的焦点。(档案照)



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